未办理房产证的房屋 房屋买卖合同的有效性_房产买卖_上海合同审查律师胡琦_律宣网
  
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上海合同审查律师  上海合同审查律师|上海仲裁案件律师|上海公司法律顾问|胡琦是法学专业科班生,1987年7月大学法学本科毕业,先后在边疆少数民数地区中级人民法院、上海某研究所、某集团公司和律师事务所从事中国法律专业工作,至今已有三十余年的专业工作经验。其中,1999年取得律师资格,2003年首次执业。从事律师工作以来,承办了大量诉讼与非诉讼案件,并且不断学习进取,还取得法学硕士、法学博士学位,为人谦虚谨慎,诚信、可靠,以“勤勉尽职、诚信为本”为自己的职业操守,具有较强的专业工作能力,是当事人值得信赖的律师。我的专业范围:诉讼案件包括民事诉讼与商事诉讼,诸如婚姻纠纷、继承纠纷、合同纠纷、侵...
 
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未办理房产证的房屋 房屋买卖合同的有效性
添加时间:2017/3/28 8:44:29     浏览次数:581
去年张先生通过中介和房东赵先生签署了房屋买卖合同,约定对方将其名下一套尚未办理产权证的商品房以100万元卖给张先生。在签订合同后,张先生向赵先生支付了首付款70万元,那套房子也交付给了张先生。余款30万元,约定在赵先生取得房屋产权证之后再支付。
  一年多来,由于开发商的问题,赵先生那套房子的产权证一直没办下来。上个月,赵先生以房屋未办理产权证不能买卖为由,向法院提起诉讼,提出房屋买卖合同无效。张先生想问一下,那份房屋买卖合同真的无效吗?张先生该如何维护自己的权益?
  洛阳房屋纠纷中心答复你的问题如下:
  张先生遇到的问题确实比较棘手,张先生与房东赵先生签订的所谓房屋买卖合同虽然不至于认定无效,但履行却是非常困难的。
  从法律性质来分析,要进行房屋产权的买卖交易,前提条件应该是房屋产权的存在,即房东已经取得该房屋的产权证。目前该房屋产权尚未取得,因此所谓的房屋买卖合同关系尚未生效。但这“尚未生效”,跟无效还是有本质的区别。依据合同法的规定,无效的情形,通常是交易本身违背法律的精神,而目前的状态仅是生效的条件尚未达成。
  因此,通常情况下,法律上不会认定该合同无效,而是认定双方构成了一个房屋买卖预约法律关系,即双方预约在条件成就的情况下进行约定条件的房屋买卖。在条件尚未达成的情况下,任何一方均不得擅自解除该预约关系,除非对方存在严重的违约行为等。
  由此可见,房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效,可能难被法院支持。但同时,张先生想实现房屋买卖的愿望,恐怕也不太容易。要具体分析房屋产权证无法办理的原因,如果因土地出让金、规划、竣工验收等问题导致该房屋无法取得大产证(初始登记),那么房东想在短期内取得房屋产权几无可能。倘若合同中有关于业主未能如期取得产权的处理方案甚至违约责任,可以依据合同处理。
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