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上海合同审查律师  上海合同审查律师|上海仲裁案件律师|上海公司法律顾问|胡琦是法学专业科班生,1987年7月大学法学本科毕业,先后在边疆少数民数地区中级人民法院、上海某研究所、某集团公司和律师事务所从事中国法律专业工作,至今已有三十余年的专业工作经验。其中,1999年取得律师资格,2003年首次执业。从事律师工作以来,承办了大量诉讼与非诉讼案件,并且不断学习进取,还取得法学硕士、法学博士学位,为人谦虚谨慎,诚信、可靠,以“勤勉尽职、诚信为本”为自己的职业操守,具有较强的专业工作能力,是当事人值得信赖的律师。我的专业范围:诉讼案件包括民事诉讼与商事诉讼,诸如婚姻纠纷、继承纠纷、合同纠纷、侵...
 
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【续】物业管理纠纷常见案例解析
添加时间:2017/3/28 8:19:38     浏览次数:566
【案例六】某业主家里突然停电,业主找到小区物业服务企业,要求检查停电原因,但物业服务企业告知他,因其拖欠物业管理费而停电。为此,业主向物业服务企业提出交涉,无果。后业主找到供电管理部门,但供电部门的工作人员到达现场后,物业服务企业因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。业主认为物业服务企业利用管理之便,以停电方式威逼他,给其带来生活的极大不便,遂将物业服务企业告上法庭,请求法院判决物业服务企业排除供电妨害,恢复供电,并向其赔礼道歉,减收一个月管理费,赔偿经济损失。业主的要求是否得到法院支持?
律师评析:物业服务企业没有采取停电措施的权利,其职责是为业主提供优质服务,绝不能采取对业主“停电”之类损害业主利益的手段,而且排除电力故障是供电部门的责任,并非由物业服务企业负责。
审理结果:法院经审理后认为,被告物业服务企业并非供电部门,无权以任何理由对原告采取停电措施,否则构成侵权。原告提出减免一个月管理费的请求,属于双方的物业管理合同的范围,与本案侵权纠纷不是同一法律关系,原告应另行主张权利;原告要求赔礼道歉和减免一个月管理费的请求于法无据,法院不予支持;原告提出的经济损失赔偿和排除供电妨害、恢复供电的请求获得法院支持。
    【案例七】杨某住在临街巷内的平房,邻居刘某因为开了一家饭馆,安装了一个大型油烟机,其排烟口设置在刘某自家的房顶上。杨某的二层住房一侧窗户恰好与刘某安装油烟机的墙体相邻,两者相距约1米,中间形成一条窄道,虽不走人,但一直是杨某家一层住房主要的通风通道。
刘某的饭馆正式营业后,杨某发现自家二层房间里总有股油烟味,且一旦开窗户通风,油烟味更大。查找原因,杨某发现原来是刘某的饭馆厨房的油烟机排放口离自家二层窗户太近,只要油烟机一开,就会有油烟窜进杨某的房间里。杨某找刘某商量解决油烟排放问题,但刘某置之不理。不得已,杨某只好向法院起诉,要求刘某改建油烟机的排放口,停止侵害、排除妨碍。本案应如何处理?
律师评析:本案涉及相邻关系中的几个方面的不同问题。相邻关系,从权利的角度可以称为相邻权。所谓相邻权,是指两个或者两个以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人,因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时,享有的要求对方给予必要方便的权利。正确的处理相邻关系,必须遵守《民法通则》第八十三条规定的“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。这些原则,既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则,同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。
审理结果:某区人民法院受理此案后,先主持双方进行调解,但因双方分歧较大,调解无效,人民法院判决如下:被告刘某的饭馆排放油烟的行为已构成对原告杨某的合法权益的损害。根据《民法通则》第十八条规定,被告刘某应当停止使用饭馆的油烟机。
    【案例八】张某住大厦6层,自家大门正对电梯门,每次电梯上下人,尤其是在晚上,对其干扰非常大。为减少干扰,张某请人在电梯与自家大门之间的公用楼道又砌了一道墙并安装了一道防盗门,致使电梯门口公用楼道变窄,行人只好侧身进出电梯。6层其他住户和物业服务企业都劝其恢复原状,但张某以自己的权益受侵害为由不予理会,张某的行为是否正确?
律师评析:张某安装防盗门的行为不但侵犯了其他业主的共同权益,且直接妨碍了同层其他业主的正常行走,应立即拆除砌墙和防盗门,恢复楼道原状。张某的行为违反了有关“相邻关系”的相关规定。“相邻权”是两个或两个以上相毗连的不动产所有人或使用人因各自所有或占有的不动产所享受的权利,它强调的是不动产所有人在行使自己合法权利时,应尊重其他所有人或使用人的权利,给予必要的便利,不得损害对方的合法权益。根据《物权法》第七十条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定,电梯门前的楼道是属于本大厦全体业主共有的建筑物的共有部分,张某砌墙并安防盗门的行为属于非法占用共有空间、扩大自己专有部分的范围。
业主在享有各自所有或占有的不动产专有部分的合法权利时,也应履行不动产专有部分以外的共有部分的共同管理的义务,二者缺一不可。张某应该向物业服务企业和业委会反映,以正常途径解决等。
    【案例九】某市物业服务企业是某开发商的全资子公司,承接了该开发商开发的一个住宅小区的前期物业管理。业主入住后,对该物业服务企业的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑,而该物业服务企业多次向业主大会提出该项目严重亏损,并要提高物业管理费,双方僵持不下,业主与物业服务企业的矛盾也日益突出,业主该如何维权?
律师评析:从本案介绍事实可以看出,造成业主与物业服务企业相互不理解的直接原因是物业服务企业与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。既然物业服务企业与业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷,业主大会成立后可以通过招投标的方式重新选聘物业服务企业。
律师提示:第一,关于前期物业管理,建设单位应通过招投标的方式选聘物业服务企业,并与物业服务企业签订前期物业管理服务合同,相关条款应在销售合同中与买受人明确约定;第二,销售合同中明确的物业管理条款,应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰,业主入住后对物业服务企业的服务收费等事宜产生质疑,产生不必要的矛盾;第三,首次业主大会,签订物业管理合同时物业服务企业应与业主大会做好充分的沟通,明确物业管理合同的条款;第四,物业服务企业要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。物业管理条例颁布以后,应建管分开,开发商与物业服务企业各自独立经营是市场化的必然,物业服务企业必须通过自身实力才能赢得市场。
    【案例十】某物业服务企业系某房产企业出资设立,该房产企业利用这种特殊关系与之签订前期物业管理合同,委托该物业服务企业对小区实施物业管理,委托期限为8年,每平方米收费2.5元(同等物业收费1.2元)。业主相继入住后,发现小区管理混乱,物业服务差,收费相比其他同等物业高出许多,业主对此不满,矛盾纠纷不断产生。请问业主可以就该前期物业管理合同在法律上的问题而主张权利吗?
律师评析:该前期物业管理期限的条款违反了现行有关物业管理法律法规规定,业主可以依法向法院请求确认该条款无效。根据《物业管理条例》和有关法律法规规定,前期物业管理合同的期限,应至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止,一般不得超过两年。本案中,房产开发企业与由其自身设立的物业服务企业设置了长达8年的委托管理期限,显然是侵犯了业主的合法权益,该约定因违反了法律强制性规定,按照合同法的相关规定属于无效约定。
该前期物业管理合同关于物业管理费的约定属于依法可以申请变更的条款。在签署该条款时房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款,并按照对方要求对这些条款作出说明。其次,该条款有显示公平的情形,按照合同法规定业主依法可以申请撤销和变更该条款。
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